Baugesetze

StF: LGBl. Nr. 3/2015

LGBl. Nr. 99/2022

V. Baulandumlegung

§ 037

Zweck

Zur Neugestaltung und Erschließung von Siedlungsgebieten können bebaute und unbebaute Grundstücke in der Weise neu geordnet werden, dass nach Lage, Form und Größe für bauliche oder sonstige Nutzungen zweckmäßig gestaltete und erschließbare Grundstücke entstehen (Umlegung).




Authentische Interpretation des § 37 durch LGBl. Nr. 13/2018

§ 37 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 (NÖ ROG 2014), LGBl. Nr. 3/2015 in der Fassung LGBl. Nr. 65/2017, ist so auszulegen, dass einem generellen öffentlichen Interesse im Hinblick auf die Schaffung von bebaubaren Grundstücken im Bauland nicht nur durch eine Baulandumlegung entsprochen wird, sondern generell durch jede – insbesondere auch durch eine zur Gänze freiwillige – Neuordnung von Grundstücken im Sinn des § 10 NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015 in der Fassung LGBl. Nr. 52/2017, wenn dadurch nach Lage, Form und Größe für bauliche oder sonstige Nutzungen zweckmäßig gestaltete und erschließbare Grundstücke entstehen.

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V. Baulandumlegung

§ 038

Einleitung des Verfahrens

(1) ) In einer Anregung der Gemeinde nach Abs. 5 ist das Umlegungsgebiet zu bezeichnen und sind jene Gegebenheiten darzulegen, die erwarten lassen, dass der Zweck des Umlegungsverfahrens erreicht werden kann. Darin sind insbesondere die Umstände darzustellen, warum im Umlegungsverfahren die einzige Möglichkeit zur Erzielung des im § 37 dargestellten Zwecks gesehen wird.

(2) Das Umlegungsgebiet umfasst Baulandflächen einschließlich der Verkehrsflächen, öffentliche Grünanlagen und die für die Sicherstellung der Bebaubarkeit des Gebietes erforderlichen Flächen. Bebaute oder in besonderer Art benützte Grundflächen dürfen in eine Umlegung nur mit Zustimmung ihrer Eigentümer einbezogen werden.

(3) Das Umlegungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Umlegung zweckmäßig durchführen lässt, ohne dass unbebaubare Restflächen verbleiben. Die Nutzung und Erschließung von Grundstücken außerhalb des Umlegungsgebiets darf dadurch nicht erschwert oder behindert werden.

(4) Die Gemeinde hat die betroffenen Grundstückseigentümer und Bauwerkseigentümer von der beabsichtigten Anregung nachweislich in Kenntnis zu setzen und ihnen eine Frist von vier Wochen zur Stellungnahme einzuräumen.

(5) Ausschließlich die Gemeinde darf die Durchführung eines Umlegungsverfahrens anregen, wenn die Eigentümer von mehr als 75 % der umzulegenden Grundflächen zustimmen. Soweit Miteigentümer zustimmen, ist für die Berechnung der für die Zulässigkeit der Anregung maßgebenden Flächen für jeden dieser Miteigentümer ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Fläche des im Miteigentum stehenden Grundstücks einzurechnen.

(6) ln der Anregung ist darzulegen, welche Erwägungen für die Abgrenzung des Umlegungsgebiets maßgeblich sind. Der Anregung müssen angeschlossen sein:
1. ein Verzeichnis der zur Einbeziehung vorgesehenen Grundstücke mit Angabe der Grundstücksnummern, des Flächenausmaßes sowie der Namen und Anschriften der betroffenen Eigentümer und der der Gemeinde bekannten dinglich Berechtigten,

2. ein Lageplan, aus dem der Grundstücksbestand des Umlegungsgebiets ersichtlich ist,

3. ein Hinweis auf das örtliche Raumordnungsprogramm,

4. Unterlagen, die die Notwendigkeit des Umlegungsverfahrens im Sinne des Abs. 1 zweiter Satz belegen,

5. die eingelangten Stellungnahmen nach Abs. 4 und

6. eine Darstellung allfälliger grundbücherlicher Belastungen der einbezogenen Grundstücke.

(7) Nach Einlangen der im Abs. 6 aufgezählten Unterlagen hat die Landesregierung vor Einleitung des Umlegungsverfahrens eine mündliche Verhandlung unter Beiziehung der Gemeinde, der betroffenen Grundeigentümer, Bauwerkseigentümer und sonstigen dinglichen Berechtigten und der allenfalls erforderlichen Sachverständigen in der Gemeinde durchzuführen.

(8) Die Landesregierung leitet durch Verordnung ein Umlegungsverfahren ein, wenn
1. eine Anregung nach Abs. 5 vorliegt,

2. das beantragte Umlegungsgebiet gemäß Abs. 2 festgelegt ist,

3. die Umlegung zur Verwirklichung der örtlichen Raumordnungsziele und der Planungen nach diesem Gesetz erforderlich ist,

4. das örtliche Raumordnungsprogramm der Umlegung nicht entgegensteht und

5. das Umlegungsverfahren die einzige Möglichkeit zur Erzielung des in § 37 dargestellten Zwecks ist.

(9) Die Verordnung ist im Amtsblatt für das Land Niederösterreich kundzumachen.

(10) Die Landesregierung hat eine Verordnung gemäß Abs. 8 unverzüglich dem Grundbuchsgericht und dem Vermessungsamt bekannt zu geben. Das Grundbuchsgericht hat hierauf von Amts wegen bei den betroffenen Grundstücken die Einleitung des Umlegungsverfahrens im Grundbuch anzumerken. Die Anmerkung hat die Wirkung, dass nachfolgende grundbücherliche Eintragungen die grundbücherliche Durchführung der Umlegung nicht hindern.

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V. Baulandumlegung

§ 039

Rechtswirkungen der Einleitung des Verfahrens

(1) Von der Erlassung einer Verordnung gemäß § 38 Abs. 8 bis zum Eintritt der Rechtskraft der Umlegungsentscheidung (§ 44) dürfen im Umlegungsgebiet- unbeschadet der nach anderen landesrechtlichen Vorschriften erforderlichen Bewilligungen - nur mit Genehmigung der Landesregierung durchgeführt werden:
1. Änderungen von Grundstücksgrenzen,

2. die Einräumung von Bau- und Wegerechten,

3. Bauführungen, es sei denn, dass eine rechtskräftige Baubewilligung oder nicht untersagte Bauanzeige vorliegt,

4. Veränderungen an Grundstücken, die deren bauliche Nutzbarkeit wesentlich beeinträchtigen.

(2) Eine Genehmigung nach Abs. 1 ist zu erteilen, wenn das beabsichtigte Vorhaben die Umlegung nicht beeinträchtigt

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V. Baulandumlegung

§ 040

Einstellung des Verfahrens

(1) Das Umlegungsverfahren ist von der Landesregierung durch Aufhebung der Verordnung gemäß § 38 Abs. 8 einzustellen, wenn
1. nicht innerhalb von zwei Jahren nach Erlassung der Verordnung gemäß § 38 Abs. 8 von der Gemeinde ein Umlegungsplan vorgelegt wird oder

2. der Antrag mit einer Erklärung zurückgezogen wird.

(2) Die Landesregierung hat eine Verordnung nach Abs. 1 im Amtsblatt für das Land Niederösterreich kundzumachen und unverzüglich dem Grundbuchsgericht und dem Vermessungsamt bekanntzugeben. Das Grundbuchsgericht hat hierauf auf Antrag der Landesregierung die Anmerkung nach § 38 Abs. 10 zu löschen.

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V. Baulandumlegung

§ 041

Umlegungsplan

Der Umlegungsplan ist von der Gemeinde unter Berücksichtung der Grundsätze des § 42 zu erstellen, in dreifacher Ausfertigung vorzulegen und hat zu enthalten
1. eine planliche Darstellung des bisherigen und des vorgesehenen neuen Grundstückbestands einschließlich der Darstellung der in das öffentliche Gut der Gemeinde abzutretenden Flächen,

2. eine nach Eigentümern geordnete Zusammenstellung der in die Umlegung einbezogenen Grundstücke nach dem bisherigen und nach dem vorgesehenen neuen Stand, aus der die Grundstücksnummern, die Grundbuchseinlagen und das Flächenausmaß sowie die der Neuverteilung zugrundeliegenden Berechnungen ersichtlich sind,

3. eine Aufstellung über die Geldleistungen und Geldabfindungen,

4. einen Vorschlag für die Neuregelung der Rechte Dritter (§ 46),

5. den Beitragsschlüssel für die Kosten der Umlegung (§ 47).

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V. Baulandumlegung

§ 042

Neuverteilung

(1) Bei der Neuverteilung der Grundstücke ist von folgenden Grundsätzen auszugehen:
1. Jedem Grundeigentümer sind Grundstücke zuzuweisen, die nach Abzug der für Verkehrsflächen auszuscheidenden Flächen nach ihrer Größe dem Gesamtausmaß der von ihm eingebrachten Grundstücke entsprechen.

2. Die neu zugewiesenen Grundstücke müssen nach ihrer Lage den eingebrachten Grundstücken vergleichbar sein. Durch die Umlegung darf am Eigentum von Gebäuden ohne Zustimmung des Eigentümers keine Änderung eintreten. Mit Rechten belastete Grundstücke sind, soweit dies mit dem Umlegungszweck vereinbar ist, im größtmöglichen Ausmaß den bisherigen Eigentümern zuzuweisen.

3. Ist die Zuweisung eines nach Größe und Lage entsprechenden bzw. vergleichbaren Grundstücks nicht möglich, so ist eine dadurch bedingte Wertminderung durch eine entsprechende Geldabfindung auszugleichen.

4. Durch die Neuverteilung dürfen keine unbebaubaren Baugrundstücke entstehen. Begründet ein eingebrachtes Grundstück wegen seiner zu geringen Größe nicht den Anspruch auf ein Baugrundstück, so ist für das eingebrachte Grundstück eine Geldabfindung zuzuerkennen.

5. Für bauliche und sonstige Anlagen ist eine Geldabfindung zu gewähren. Dies gilt jedoch nur für den Fall, dass das Grundstück wegen dieser Anlagen einen über den Bodenwert hinausgehenden Verkehrswert hat.

6. Die Geldabfindungen sind durch Geldleistungen jener Grundeigentümer aufzubringen, die im Verhältnis des Wertes ihrer eingebrachten Grundstücke mehr erhalten als ihr Anspruch nach den eingebrachten Grundstücken betragen würde.

7. Für die Bemessung der Geldabfindungen und Geldleistungen sind die Verkehrswerte im Zeitpunkt der Vorlage des Umlegungsplans maßgebend. Die Geldabfindungen und Geldleistungen sind so festzulegen, dass sich insgesamt die Ansprüche und Verpflichtungen ausgleichen.

(2) Wenn alle betroffenen Grundeigentümer zustimmen, kann überdies
1. anstelle der Geldabfindungen Miteigentum an zuzuweisenden Grundstücken begründet werden und

2. Miteigentum im Verhältnis der Anteile ganz oder teilweise aufgelöst werden.

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§ 043

Auflage des Umlegungsplans

(1) Die Landesregierung hat die Auflage des Umlegungsplans zu veranlassen. Er ist sechs Wochen im Gemeindeamt zur allgemeinen Einsicht aufzulegen. Die Auflage ist durch Anschlag an der Amtstafel der Gemeinde kundzumachen. Die betroffenen Grundeigentümer und gegebenenfalls Bauwerkseigentümer sowie die der Gemeinde bekannten dinglich Berechtigten sind von der Gemeinde nachweislich von der Auflage zu verständigen.

(2) Während der Auflagefrist kann jeder Eigentümer und dinglich Berechtigte von bzw. an Grundstücken, die in die Umlegung einbezogen sind sowie gegebenenfalls Bauwerkseigentümer zum Umlegungsplan beim Gemeindeamt schriftlich Einwendungen hinsichtlich einer Verletzung der Grundsätze der Neuverteilung nach § 42 erheben. Die Gemeinde kann Einwendungen hinsichtlich einer Verletzung der Zielsetzungen des örtlichen Raumordnungsprogrammes erheben. Nach Ablauf der Auflagefrist hat die Gemeinde die bei ihr eingelangten Einwendungen der Landesregierung vorzulegen.

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§ 044

Umlegungsbescheid

(1) Der Umlegungsplan ist zu genehmigen, wenn er

1. die Schaffung von nach Lage, Form und Größe, zweckmäßig gestalteten Baugrundstücken gewährleistet,
2. die erforderlichen Verkehrsflächen vorsieht und
3. den gesetzlichen Vorschriften und dem örtlichen Raumordnungsprogramm nicht widerspricht.

(2) Im Umlegungsbescheid hat die Landesregierung
1. den Umlegungsplan zu genehmigen und
2. über
- die Einbringung von Geldleistungen und Zuerkennung von Geldabfindungen,
- die Neuregelung der Rechte Dritter (§ 46),
- die Abtretung der Flächen der für die Erschließung erforderlichen Straßen,
- die Genehmigung durch Vertrag getroffener Regelungen über die Rechte Dritter (§ 46) und
- allfällige Kosten des Umlegungsverfahrens (§ 47) ab dessen Einleitung
zu entscheiden und

3. den Tag, an dem die Rechtsänderungen eintreten, festzusetzen.
Der Umlegungsbescheid hat dingliche Wirkung.

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§ 045

Rechtswirkungen der Umlegungsentscheidung

(1) Das Eigentum an den zugewiesenen Grundstücken geht mit der Rechtskraft der Umlegungsentscheidung auf die neuen Eigentümer über. Gleichzeitig erlöschen die bisherigen Eigentumsrechte.

(2) Die Gemeinde hat innerhalb eines Jahres nach Eintritt der Rechtskraft der Umlegungsentscheidung eine den vermessungsrechtlichen Vorschriften entsprechende Planurkunde der Landesregierung vorzulegen. Die Landesregierung hat nach Eintritt der Rechtskraft der Umlegungsentscheidung dem Grundbuchsgericht diesen Bescheid und die zur Richtigstellung des Grundbuchs erforderlichen Behelfe zu übersenden. Das Grundbuchsgericht hat daraufhin von Amts wegen die erforderlichen Eintragungen im Grundbuch vorzunehmen und die Anmerkung der Einleitung des Umlegungsverfahrens zu löschen. Die Landesregierung hat ferner die Richtigstellung des Grenz- und Grundsteuerkatasters zu veranlassen.

(3) Die in der Umlegungsentscheidung festgelegten Geldleistungen sind binnen drei Monaten nach Eintritt der Rechtskraft der Umlegungsentscheidung an die Gemeinde zu entrichten, während die Geldabfindungen binnen vier Monaten nach Eintritt der Rechtskraft der Umlegungsentscheidung von der Gemeinde an die Anspruchsberechtigten zu zahlen sind.

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V. Baulandumlegung

§ 046

Rechte Dritter

(1) Soweit in den Abs. 2 bis 6 nichts anderes bestimmt wird, treten hinsichtlich aller Rechtsbeziehungen zu dritten Personen an die Stelle der Grundstücke, an denen diese Rechte bestanden hatten, nunmehr die dem betreffenden Eigentümer für diese Grundstücke zugewiesenen neuen Grundstücke bzw. die hiefür zuerkannten Geldabfindungen.

(2) Soweit Grunddienstbarkeiten, Reallasten, persönliche Dienstbarkeiten, unregelmäßige und Scheinservituten durch die Umlegung zur Gänze zwecklos werden, ist im Umlegungsbescheid ihre entschädigungslose Aufhebung auszusprechen. Soweit solche Rechte bestehen bleiben, ist im Umlegungsbescheid darüber zu entscheiden, welche der zugewiesenen Grundstücke sie belasten.

(3) Wenn es zur Wahrung der Rechte dritter Personen erforderlich ist, ist im Umlegungsbescheid auszusprechen, dass Baurechte sowie Vor- und Wiederverkaufsrechte auf die Grundstücke übergehen, die nach ihrer Lage den Grundstücken entsprechen, an denen sie bestellt waren.

(4) Bestandrechte gelten mit dem Eintritt der Rechtskraft des Umlegungsbescheids als aufgelöst. Soweit dies jedoch der Erreichung des Umlegungszweckes nicht entgegensteht, ist im Umlegungsbescheid auf Antrag eines Vertragspartners der Weiterbestand eines Bestandsverhältnisses festzustellen. Erwächst einem Vertragspartner des aufgelösten Bestandvertrages aus der vorzeitigen Auflösung des Vertrages ein vermögensrechtlicher Nachteil, so ist ihm eine entsprechende Geldabfindung zuzuerkennen.

(5) Die durch die Aufhebung und Neubestellung der in den Abs. 2 bis 4 angeführten Rechte bedingten Wertunterschiede sind durch Geldabfindungen und Geldleistungen nach Maßgabe des § 44 auszugleichen.

(6) Den Parteien des Umlegungsverfahrens (Grundeigentümer, Bauwerkseigentümer und daran dinglich Berechtigte) steht es frei, mit Genehmigung der Landesregierung durch Vertrag Regelungen über die Rechte Dritter zu treffen, die von den Bestimmungen der Abs. 1 bis 5 abweichen. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die Regelungen dem Umlegungszweck nicht entgegenstehen.

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V. Baulandumlegung

§ 047

Gebühren und Abgabenbefreiung, Kosten

(1) Im Rahmen eines Umlegungsverfahrens sind alle Amtshandlungen und schriftlichen Ausfertigungen von den durch landesrechtliche Vorschriften vorgesehenen Gebühren und Verwaltungsabgaben befreit.

(2) ) Die Kosten der Vorbereitung des Umlegungsverfahrens sind bis zur Einleitung des Verfahrens von der Gemeinde zu tragen. Allenfalls bis zur Beendigung des Verfahrens anfallende Kosten (ausgenommen allfällige Kosten für die Ortsplanung), sind von den Beteiligten im Verhältnis des Wertes ihrer aufgrund der Umlegungsentscheidung zugewiesenen Grundstücke zu tragen.